买房遭遇房屋未能按约交付该怎么办？如果与开发商解除了购房合同，购房者如何拿回首付款和利息损失，后续剩余的按揭贷款又该由谁偿还？
近日，连云港市赣榆区人民法院披露了一起金融审判典型案例，该判决显示，在开发商未能按约定交付房屋的情况下，购房者不仅可以拿回首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款和利息也由相关开发商承担。
中共连云港市赣榆区委政法委员会的官微“赣榆政法”披露了该案的基本案情。2020年11月3日，柏某、杨某娟与连云港某公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定柏某、杨某娟购买连云港某公司开发的房屋，同时杨某娟作为借款人，柏某、连云港某公司作为保证人，某商业银行作为贷款人，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人同意向借款人发放贷款用于购买案涉房产，某商业银行将借款转入连云港某公司账户。
其后，连云港某公司未按合同约定交付房屋，柏某、杨某娟诉至法院要求解除与连云港某公司签订的《商品房买卖合同》，并要求连云港某公司退还已支付的购房首付款、已缴纳的贷款。
法院经审理支持了柏某、杨某娟的诉讼请求。柏某、杨某娟将案涉房屋返还连云港某公司，双方口头约定案涉借款由连云港某公司继续偿还。后因连云港某公司未按时向某商业银行偿还案涉借款，柏某、杨某娟代为偿还。因双方就代偿款协商未果，柏某、杨某娟诉至法院，要求解除《个人购房担保借款合同》，连云港某公司给付已代其偿还的贷款39617.58元并继续归还未偿还的贷款及利息，直至还清之日。
赣榆区法院经审理认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
据此，在商品房买卖合同解除的情况下，柏某、杨某娟从某商业银行借款支付购房款以期取得房屋所有权的目的已经无法实现，柏某、杨某娟主张解除与某商业银行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，法院予以支持。
最终，法院判决解除柏某、杨某娟与某商业银行、连云港某公司签订的《个人购房担保借款合同》；连云港某公司返还柏某、杨某娟已偿还的借款17169.26元及利息；连云港某公司向某商业银行偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余借款本金及利息。
审理法院表示，该案例的典型意义在于，因开发商违约不能交房导致《商品房买卖合同》解除，借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，有违公平原则，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
过去，买到烂尾楼之后，购房者想要成功退房、拿回首付款和利息损失是较难的一件事。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对第一财经表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
不过，王玉臣表示，买到烂尾楼的业主想要拿回损失难点较多。首先是法律程序复杂，若与开发商协商不成，购房人需要提起相关的诉讼，申请解除购房合同和贷款合同。
其次，购房者可能会面临开发商无钱可退的情况，即使购房人打赢了官司，也依然陷入钱房两空的境地。
王玉臣认为，若购房后遭遇房屋不能按约交付，目前主流的处理方式是推动复工交房优于退房。在国家和地方的各种政策扶持下，许多烂尾楼项目已经被列入保交楼和白名单，而如果购房人选择退房，一旦监管账户和开发商的账户上没有钱，购房人即使赢了官司，也很难拿回房款，所以这是一种兜底的方式，购房者应慎用。
如果不得不走到最后一步，王玉臣认为，法律方面依然保障了购房人的权益。2023年2月，最高法相关会议通过了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其中提到，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。王玉臣表示，法律已明确了购房人的优先受偿权，不过在司法实践的过程中，对于“无实际交付可能”的判定以及保障购房人优先权的具体实施细节，仍是难点。
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马一凡
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